У цій статті ми проаналізували кам’янецький ринок забудовників і готові розповісти вам про найкращі варіанти придбання нерухомості. Детальніше у матеріалі.
Забудовники пропонують різні варіанти, і найбезпечніший - придбання квартири на первинному ринку нерухомості залежить від того, який договір укладаєте з забудовником. Це один з найважливіших етапів в здійсненні покупки.
На кам’янецькому ринку нерухомості, де налічується близько 16 забудовників, укладають три види договорів придбання квартири в новобудові.
№1. ДОГОВІР З ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИМ КООПЕРАТИВОМ. Основна його привабливість - простота і розуміння для пересічного інвестора. Для забудовника це спосіб оптимізувати оподаткування, при цьому понести не настільки значні фінансові та часові витрати для початку реалізації квартир через ЖБК.
До моменту внесення будь-яких коштів і підписання договору, уважно вивчіть сам документ, запросивши його у забудовника. Насамперед, закцентуйтеся на процедурі вступу в ЖБК та виходу з нього, а також на тому, що член кооперативу має бути повноправним. Поцікавтеся репутацією компаній, які реалізують проект, проаналізуйте досвід та успішність реалізації проектів, як довго вони на будівельному ринку тощо. Зверніть увагу на терміни повернення паю в разі виходу з ЖБК (законом встановлено максимальний термін - до 2 років). З’ясуйте, яким чином будете вносити пай (разовий внесок або частинами). Уточніть всі платежі, які вам доведеться здійснити, їх загальну суму. Вивчіть питання про відповідальність сторін та зобов’язання. Перевірте дозвільні документи на будівництво. В іншому випадку виникнуть додаткові труднощі з отриманням квартири або неотримання її взагалі.
Отже, як показує практика, з порядними забудовниками ця схема успішно працює, і люди отримують у власність обіцяні квартири.
Проблеми виникають із забудовником, який тільки починає діяльність і не знає або не враховує усіх можливих витрат (через це може не завершити об’єкт), або із забудовником, який має сумнівну репутацію.
Майже всі організації Кам’янця-Подільського працюють за такою схемою укладання договорів, тому будьте обачними та вибирайте надійних забудовників з великим досвідом.
№2. ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИР З ТОВ, ПРИВАТНИМИ ПІДПРИЄМЦЯМИ ТА ПІДПРИЄМСТВАМИ. Така схема таїть чимало «підводних каменів. Все буде залежати від надійності забудовника і порядності керівних осіб. Перевага даної схеми - її простота.
До «мінусів» можна віднести:
- подвійний перепродаж одних і тих самих квартир;
- статутний фонд в розмірі 1 000 грн. на все будівництво;
- ризик того, що будівництво може затягнутися на невизначений час через банкрутство фірми або ж її ліквідацію;
- відсутність контролю над замовником, генпідрядником з боку третіх осіб і через це - можливість нецільового використання коштів.
Отже, такі договори несуть багато ризиків. Тому варто обирати забудовника з великим досвідом у будівництві (більше 10 років), який не боїться недофінансування та «пережив» спади та кризи.
№3. ДОГОВІР З КОМПАНІЄЮ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ. Це більш безпечно ніж договори зі звичайним ТОВ або приватним підприємством. Компанія з управління активами – це організація, ліцензію на діяльність якої видає Національна комісія з цінних паперів. КУА контролюються державою, що в першу чергу захищає покупців та надає гарантії. Навіть у випадку, якщо будівельна компанія не матиме змоги виконати свої зобов’язання перед клієнтом, то КУА зобов’язана мати резервний фонд, який є гарантією для покупців. Більш популярною структурою для фінансування житлового будівництва є пайовий інвестиційний фонд (ПІФ). Він не є юридичною особою. ПІФ складається з активів, які належать інвесторам, на праві спільної часткової власності і управляються КУА. Сумарно статутний фонд має бути від 12 млн. ====активів, на відміну від ТОВ, які зазвичай мають близько 1 000 грн. Залучені кошти Пайового інвестиційного фонду використовуються КУА для інвестування в корпоративні права, цінні папери та нерухомість з метою отримання прибутку.
На сьогодні укладення договору із Компанією з управління активами є найбезпечнішим способом придбання нерухомості.
Купівля квартири - справа дуже відповідальна і складна, тому краще не ризикуйте, а ретельно вивчіть всю інформацію про забудовника. При використанні будь-якої схеми продажу, потрібно аналізувати її в сукупності з дозвільною документацією. Юридично договори можуть бути оформлені без істотних ризикових положень, але якщо забудовник не має належних дозволів, проблем з будівництвом не уникнути. Схема продажу дозволяє лише спрогнозувати складність повернення ваших коштів в майбутньому, але не показує повну картину. Тому перевіряти потрібно також дозволи на земельну ділянку, на виконання будівельних робіт, інформацію про забудовника, відгуки від інших покупців, репутацію на ринку нерухомості, наявність відповідних ліцензій у генпідрядника на виконання відповідних робіт і т.д.
Так як договір із КУА є найбезпечнішим, то можемо повідомити, що на сьогодні на кам’янецькому ринку є компанія, яка працює із Компанією з управлінню активами – це ГК «Нова Будова». Вона співпрацює із КУА «Living Park Development» і, до речі, має великий досвід у будівництві та репутацію надійного забудовника.
Бажаємо, щоб ви придбали свою нерухомість надійно!
